Riforma del condominio: cosa cambia

Tra pochi giorni (il 18 giugno) entrerà in vigore la riforma di alcune norme sul condominio, varata sul finire dello scorso anno e finalizzata a rendere più armonica una materia in cui le poche regole fissate nel codice civile avevano dato luogo a interpretazioni spesso opposte da parte dei Tribunali.

Com'è noto, l'istituto del condominio è concepito soprattutto per dettare una disciplina sulle parti comuni di un edificio all'interno del quale ci sono più unità immobiliari, e la legge n. 220/2012 si è in primo luogo occupata di individuare meglio le parti comuni mediante un elenco che da un lato non è esaustivo, ma dall'altro mette un po' d'ordine in una casistica abbastanza caotica elaborata - come accennato - nei Tribunali.
La legge disciplina, inoltre, un fenomeno sempre più diffuso e cioè quello dei "condomini orizzontali", cioè di quelle realtà formate da più condomìni (complessi residenziali, "supercondomini" etc.) che a loro volta presentano delle parti comuni.
Ma per quanto riguarda più da vicino la vita di tutti i giorni del condòmino, va innanzitutto ricordata la nuova possibilità per quest'ultimo - già riconosciuta da alcuni Tribunali - di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento (o condizionamento) condominiale, pur continunando a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, manutenzione e messa a norma.

Di particolare interesse è anche la nuova figura dell'amministratore, prevista obbligatoriamente quando i condòmini sono più di 8, mentre in precedenza ne bastavano 4. Una figura che sarà più qualificata rispetto al passato: l'amministratore dovrà frequentare specifici corsi di formazione (a meno che non abbia già un anno di esperienza), dovrà avere un'assicurazione professionale e - soprattutto - sarà tenuto a vari obblighi di informazione verso i condòmini in merito alla gesione finanziaria del condominio, tanto da dover tenere un conto corrente condominiale controllabile dai condòmini. Particolare curioso e "moderno" è che l'assemblea potrà chiedergli l'apertura e la gestione di un sito internet del condominio, sempre consultabile dai condòmini che avranno dunque la possibilità di visionare vari documenti riguardanti la gestione.

La riforma tenta quindi di tutelare maggiormente la trasparenza e l'efficienza dell'operato dell'amministratore, tanto da prevedere (per i condomìni con almeno 12 unità immobiliari) un consiglio di condominio formato da almeno 3 condòmini, con funzioni consultive e di controllo verso l'amministratore.

Novità importanti riguardano la modifica di alcuni quorum per la regolare costituzione dell'assemblea e per le sue deliberazioni, ispirate alla necessità di rendere più snella ed efficace l'attività dell'organo deliberativo.

Infine, una mezza rivoluzione che ha fatto e farà molto discutere è il divieto di inserire nel regolamento condominiale norme che impediscano di tenere animali da compagnia.

In conclusione la riforma, pur con le sue inevitabili carenze, dovrebbe contribuire a rendere più facile la vita di condominio, mediante un miglior funzionamento dell'assemblea, una maggior professionalità dell'amministrazione e una serie di norme a tutela dei condòmini. Vedremo nei prossimi anni se la nuova disciplina sarà all'altezza delle molte aspettative.