Fumi, gas e odori nauseabondi dal ristorante vicino: che fare?

La presenza di ristoranti, pizzerie, bar ed esercizi commerciali simili può rivelarsi un bel problema per chi vi abita vicino, specie quando il buon senso cede alle ragioni economiche. In un apposito articolo ci occuperemo più diffusamente dei rimedi contro la musica alta, gli schiamazzi e le altre forme di "inquinamento acustico"; adesso parleremo di cosa fare quando da un esercizio commerciale provengono odori fastidiosi, fumi o altre esalazioni.

Negli ultimi anni la materia è tornata prepotentemente alla ribalta anche per il proliferare di ristoranti etnici, che spesso utilizzano ingredienti poco graditi a noi italiani; in più alle poche norme contenute nel nostro codice civile si è andata ad affiancare una fitta normativa (spesso eccessivamente cavillosa e confusa) di natura amministrativa.

Partendo da quest'ultimo aspetto, si può dire infatti che le leggi in materia urbanistica e amministrativa regolamentano ormai ogni aspetto della vita degli esercizi commerciali: si pensi alle norme igienico-sanitarie, a quelle sulla corretta ubicazione delle canne fumarie e degli scarichi, sulla tipologia di locale e degli impianti da adottare etc.

Pertanto, gli scarichi maleodoranti, i fumi o le altre esalazioni potrebbero essere anche causati dalla violazione delle normative sopra citate: un primo rimedio esperibile prima di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria potrebbe essere, quindi, una segnalazione alle autorità locali (Polizia Municipale).

Sul piano civilistico, come anticipato, il codice civile contiene poche norme (comprensibilmente, visto che fu emanato in un'epoca in cui l'economia era basata solo in piccola parte sull'industria): l'articolo 844 stabilisce che "le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino" possono essere impedite soltanto se "superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".

In questo caso, ci si potrà quindi rivolgere all'Autorità Giudiziaria per far cessare le cosiddette "immissioni intollerabili", ma con una precisazione: "l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà".

In sostanza, dunque, il concetto di "normale tollerabilità" è relativo: chiaramente i fumi emanati in una zona altamente industrializzata sono "più tollerabili" rispetto a quelli emanati in zone di campagna. 

Per cui, da questa serie di norme, si possono individuare tre ipotesi principali: se nel caso concreto non viene superata la soglia della normale tollerabilità, avuto conto dello stato dei luoghi, il danneggiato non avrà - chiaramente - diritto ad alcuna tutela. 

Se le immissioni superano la normale tollerabilità, ma sono giustificabili perché prevalgono le "esigenze della produzione", il danneggiato potrà esigere almeno un indennizzo.

Infine, se prevalgono le ragioni del danneggiato e le immissioni sono ingiustificate, la tutela sarà duplice perché il proprietario avrà diritto all'eliminazione della causa delle immissioni (es.: rimozione di una canna fumaria mal costruita e sostituzione della stessa), ma anche al risarcimento del danno.

Va ricordato, per completezza, che l'art. 844 cod. civ. attribuisce al giudice la facoltà di "tener conto della priorità di un determinato uso", e cioè del fatto che in molti casi la destinazione d'uso di un locale o di una zona è già nota a chi va a viverci. In poche parole, se io mi trasferisco in una zona industriale, dove le esalazioni di fumi o gas sono all'ordine del giorno, certamente la responsabilità di chi mi danneggia sarà considerata con minor rigore.

Esposti, denunce, querele e scritti anonimi: differenze e validità degli atti

Il cittadino che intende rivolgersi alla giustizia per tutelare i propri diritti dovrebbe sempre chiedere consigli ad un legale; tuttavia, specie quando si tratta di questioni di minore importanza, la tentazione di agire da soli è forte. Perciò, quando si prendono carta e penna è necessario sapere almeno la forma migliore per entrare in contatto con gli organi competenti, poiché spesso si fa confusione nel linguaggio comune tra esposto, denuncia e querela: ciascuno di questi atti, invece, ha presupposti diversi e a volte può anche sottintendere un "fine diverso", cioè una tutela più o meno ampia richiesta alla giustizia.

Cominciamo dall'atto forse più informale tra quelli citati, ovvero l'esposto. Lo scopo di tale atto è quello di risolvere bonariamente una lite fra privati con l'intervento delle Forze dell'Ordine: serve quindi a sollecitare la mediazione dell'Autorità di Pubblica Sicurezza, che può convocare le parti per dirimere la contesa e redigere anche un verbale.

E' importante sapere che in genere si dovrebbe usare lo strumento dell'esposto solo per fatti che non costituiscono reato, come quelli che possono riguardare piccole questioni condominiali; infatti, se ciò che si espone configura un reato procedibile d'ufficio la P.S. deve informare l'Autorità Giudiziaria: sono reati di questo genere tutti quelli che non sono perseguibili a querela di parte, cioè per espressa volontà della persona offesa che chiede la punizione del colpevole. Converrà essere cauti, pertanto: non sempre chi espone un fatto vuole un intervento così duro come quello della giustizia penale, ma proprio per questo è bene consultare un legale per sapere le conseguenze di ciò che si sta per raccontare.

Si intuirà, da quanto detto, che la denuncia è l'atto con il quale il privato porta a conoscenza della giustizia un reato procedibile d'ufficio del quale ha notizia: salvo alcuni gravi reati, in genere la denuncia è facoltativa e non è vincolata a limiti di tempo.

La querela è invece un atto con il quale la vittima di un reato non procedibile d'ufficio non solo espone che è stato commesso un illecito penale, ma chiede anche la punizione del colpevole. Ecco perché spesso gli avvocati usano la locuzione "denuncia-querela": si denuncia il fatto (con la "notitia criminis", cioè notizia di reato), ma si chiede anche la punizione del suo presunto autore; se contestualmente ci sono più fatti, alcuni procedibili d'ufficio e altri solo dietro querela, l'atto presentato servirà a coprire tutte le fattispecie dal punto di vista procedurale. In termini non tecnici, si può dire che con la querela il destino del colpevole dipende dal querelante, che infatti entro certi limiti può anche ritirare la querela; invece con la denuncia la giustizia seguirà il proprio corso poiché il reato è procedibile d'ufficio. La querela è infatti anche una "condizione di procedibilità", cioè un requisito la cui mancanza determina l'impossibilità di punire il presunto autore del reato.

Trattandosi di un atto abbastanza complesso, è sempre meglio sporgere querela per mezzo di un legale, poiché spesso risulta difficile tradurre i fatti di cui si è stati vittima in ipotesi di reato: per esempio, la vittima può non sapere che alcuni fatti che sembrano secondari costituiscono invece delle aggravanti che rendono il reato procedibile anche d'ufficio. La querela può essere presentata al Pubblico Ministero o ad un ufficiale di Polizia Giudiziaria, anche oralmente; attenzione ai tempi, poiché per quasi tutti i reati la querela va presentata entro tre mesi da quando la vittima ha avuto notizia del reato.

Chiarite le differenze fra i tre atti, chiudo con un accenno ad una prassi purtroppo molto in voga nel nostro Paese, quella di inviare alle Autorità scritti anonimi sotto varie forme (esposti, denunce etc.) per segnalare presunti reati. 

Tendenzialmente gli scritti anonimi non devono essere presi in considerazione dalla giustizia penale: l'art. 333 c.p., in particolare, afferma che delle denunce anonime non può essere fatto alcun uso. A maggior ragione ciò dovrebbe valere per la querela, non essendo individuata la vittima che chiede la punizione del colpevole.

Gli scritti anonimi, quindi, non impongono alcun obbligo di procedere, anche se vanno fatte due precisazioni.

La prima è che una denuncia o una querela anonime possono costare al loro autore (se individuato) una condanna per calunnia, se egli incolpa volontariamente un innocente o simula a carico di quest'ultimo le tracce di un reato.

La seconda è che la denuncia anonima, come detto, non obbliga l'Autorità Giudiziaria ad iscrivere la notizia di reato nell'apposito registro: malgrado ciò, dato che gli organi di giustizia e la Polizia Giudiziaria possono svolgere indagini di propria iniziativa quando vengono a conoscenza di fatti penalmente rilevanti (anche leggendo un'inchiesta giornalistica, per esempio), è chiaro che tali organi potranno avviare un'indagine autonomamente, specie se gli scritti anonimi sono ben circostanziati o provenienti (presumibilmente) da persone diverse.

Riforma del condominio: cosa cambia

Tra pochi giorni (il 18 giugno) entrerà in vigore la riforma di alcune norme sul condominio, varata sul finire dello scorso anno e finalizzata a rendere più armonica una materia in cui le poche regole fissate nel codice civile avevano dato luogo a interpretazioni spesso opposte da parte dei Tribunali.

Com'è noto, l'istituto del condominio è concepito soprattutto per dettare una disciplina sulle parti comuni di un edificio all'interno del quale ci sono più unità immobiliari, e la legge n. 220/2012 si è in primo luogo occupata di individuare meglio le parti comuni mediante un elenco che da un lato non è esaustivo, ma dall'altro mette un po' d'ordine in una casistica abbastanza caotica elaborata - come accennato - nei Tribunali.
La legge disciplina, inoltre, un fenomeno sempre più diffuso e cioè quello dei "condomini orizzontali", cioè di quelle realtà formate da più condomìni (complessi residenziali, "supercondomini" etc.) che a loro volta presentano delle parti comuni.
Ma per quanto riguarda più da vicino la vita di tutti i giorni del condòmino, va innanzitutto ricordata la nuova possibilità per quest'ultimo - già riconosciuta da alcuni Tribunali - di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento (o condizionamento) condominiale, pur continunando a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, manutenzione e messa a norma.

Di particolare interesse è anche la nuova figura dell'amministratore, prevista obbligatoriamente quando i condòmini sono più di 8, mentre in precedenza ne bastavano 4. Una figura che sarà più qualificata rispetto al passato: l'amministratore dovrà frequentare specifici corsi di formazione (a meno che non abbia già un anno di esperienza), dovrà avere un'assicurazione professionale e - soprattutto - sarà tenuto a vari obblighi di informazione verso i condòmini in merito alla gesione finanziaria del condominio, tanto da dover tenere un conto corrente condominiale controllabile dai condòmini. Particolare curioso e "moderno" è che l'assemblea potrà chiedergli l'apertura e la gestione di un sito internet del condominio, sempre consultabile dai condòmini che avranno dunque la possibilità di visionare vari documenti riguardanti la gestione.

La riforma tenta quindi di tutelare maggiormente la trasparenza e l'efficienza dell'operato dell'amministratore, tanto da prevedere (per i condomìni con almeno 12 unità immobiliari) un consiglio di condominio formato da almeno 3 condòmini, con funzioni consultive e di controllo verso l'amministratore.

Novità importanti riguardano la modifica di alcuni quorum per la regolare costituzione dell'assemblea e per le sue deliberazioni, ispirate alla necessità di rendere più snella ed efficace l'attività dell'organo deliberativo.

Infine, una mezza rivoluzione che ha fatto e farà molto discutere è il divieto di inserire nel regolamento condominiale norme che impediscano di tenere animali da compagnia.

In conclusione la riforma, pur con le sue inevitabili carenze, dovrebbe contribuire a rendere più facile la vita di condominio, mediante un miglior funzionamento dell'assemblea, una maggior professionalità dell'amministrazione e una serie di norme a tutela dei condòmini. Vedremo nei prossimi anni se la nuova disciplina sarà all'altezza delle molte aspettative.